- ‘주거약자와의 동행’ 차원에서 ‘모아주택’ 세입자 지원대책 첫 마련 등…사업 촉진 기대

- 이전비‧영업손실액 등 손실보상시 용적률 완화 및 공공임대 건립비율 축소해 사업성↑□ 서울특별시의회 주택공간위원회 민병주 위원장(국민의힘, 중랑4)이 대표 발의한 「서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 일부개정조례안」이 9월 20일(화) 열린 제314회 임시회 주택공간위원회 심사를 통과했다.

 이 개정안은 ‘모아주택’ 사업을 추진할 때 사업시행자가 기존 주거‧상가 세입자에게 이전비용, 영업손실액 보상 같은 손실보상을 할 경우 법적상한용적률까지 용적률을 완화하거나 공공임대주택 건립비율을 축소하는 등 인센티브를 주는 내용이 담겨 있다.

 이 개정안이 28일(수) 본회의를 통과하면 서울시는 이런 내용을 골자로 하는 ‘모아주택’ 세입자 보호대책을 마련, 주거약자와의 동향 정책 일환으로 본격적인 시행에 들어갈 수 있게 된다.

 일반 재개발 사업처럼 그동안 살아온 삶의 터전을 이전해야 하는 상황은 동일하지만, 재개발 사업과 달리 ｢토지보상법｣에 따른 세입자 손실보상 의무규정이 없는 모아주택 사업에 대한 세입자 지원책을 처음으로 가동하는 것이다.

 민병주 주택공간위원장은 “이주‧철거 시 보상으로 인한 갈등으로 사업이 지연되는 것을 막아 사업을 안정적으로 추진하고, 용적률 완화 등 인센티브를 통해 사업성을 높여 ‘모아주택’ 사업을 촉진할 수 있을 것”이라며 개정안 발의배경을 밝혔다.

 일반적인 가로주택정비사업과 달리 모아타운(소규모주택정비 관리지역) 내에서 추진하는 모아주택(가로주택정비형)은 사업규모가 1만㎡에서 2만㎡로 확대돼 재개발 사업과 유사하게 다수의 이주 세입자 발생이 예상된다. 그러나, 모아주택 사업은 토지수용권이 없어 ｢토지보상법｣ 상 세입자 손실보상 의무규정이 적용되지 않아 이주‧철거시 보상 갈등이 우려되는 상황이다.

○ 재개발 사업은 ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법)｣에 따라 세입자 보상대책, 임대주택 공급 방안 등을 의무적으로 마련해야 한다. 그러나 토지수용권이 없는 모아주택사업의 경우 그동안 살아온 삶의 터전을 이전해야 하는 상황은 동일함에도 법적 근거가 없어 세입자대책이 부재한 상황이다. 특히 영세한 세입자의 경우 아무런 대책 없이 철거･이주 시점에 이르러 오갈 곳 없는 현실에 내몰릴 수 있는 실정이다.

○ 소규모주택정비사업 방식중 소규모재개발과 관리지역내 공공이 시행하는 가로주택정비사업의 경우에만 토지수용권이 있어 세입자 손실보상 기준을 적용할 수 있다.

 서울시의회가 서울시와 마련한 이번 대책의 핵심은 두 가지다. 모아타운(소규모주택정비 관리지역) 내에서 모아주택(가로주택정비형) 사업을 추진하면서 세입자 손실보상시 ①용도지역 상향이 없는 경우엔 법적상한용적률까지 용적률을 완화해주고 ②용도지역 상향이 있는 경우엔 기부채납 공공임대주택 건립비율을 완화해주는 내용이다.

① 손실보상 보전 용적률 포함 법적상한까지 용적률 완화(용도지역 상향 없는 경우)

(현행) 전체세대수 또는 연면적 대비 10%~20% 공공임대주택 건립시 법적상한까지 용적률 완화 가능

(개선) 전체세대수 또는 연면적 대비 10%이상 공공임대주택 건립시 세입자 손실보상 보전 용적률을 더해 법적상한까지 용적률 완화

② 세입자 손실보상시 기부채납 공공임대주택 건립비율 완화(용도지역 상향 있는 경우)

(현행) 용도지역 상향에 따른 용적률 증가분의 50/100을 공공임대주택으로 기부채납

(개선) 용도지역 상향에 따른 용적률 증가분의 50/100에서 세입자 손실보상 보전 용적률을 공제하고 공공임대주택 기부채납

 아울러, 모아타운 지정시 ① 가로주택정비사업 제2종 일반주거지역에서 충수 제한 폐지 및 ②노후불량건축물 경과년수 완화(30년→20년)로 모아주택 사업을 촉진할 계획이다.

① 가로주택정비사업 제2종 일반주거지역의 층수제한 폐지

(현행) 7층 또는 평균7층(區 심의), 공공임대주택 또는 공공지원민간임대주택 건설시 최고 15층

(개선) 모아타운(소규모주택정비 관리지역)내에서는 공공임대주택 또는 공공지원민간임대주택 건설시 최고층수 제한 삭제

② 관리지역 지정을 위한 노후·불량건축물 경과년수 기준 완화

(현행) 관리지역내 소규모주택정비사업 시행시 주택바닥면적 합계 660제곱미터 이하 공동주택 경과연수를 20년으로 적용

(개선) 관리지역 지정에도 주택바닥면적 합계 660제곱미터 이하 공동주택 경과연수를 20년으로 적용

 서울시는 이번에 통과된 개정안을 바탕으로 세입자 대책의 실효성을 담보하기 위해 사업시행자로 하여금 사업시행계획 수립 시 세입자대책을 마련하도록 하고, 이에 따른 용적률 완화사항을 포함해 통합심의 위원회에 심의 상정하도록 유도할 계획이다. 또한, 심의결과를 반영해 관리처분계획 수립 및 사업시행계획인가를 신청할 예정이다.

 한편, 서울시는 실질적이고 근본적인 세입자 보호대책 마련을 위해 관련법령인 ｢빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법｣ 개정을 국토교통부에 지속적으로 건의하고 있으며, 이에 대한 사항을 협의 중에 있다.

 민병주 서울시의회 주택공간위원장은 “모아타운에 대한 시민들의 관심이 커지고 있지만 주거약자인 세입자 대책이 미비해 우선 서울시 차원의 조례개정을 통해 세입자 보상에 대한 인센티브 방안을 마련, 세입자 보상대책이 마련될 수 있도록 하겠다.”며 “세입자 대책을 위한 근본적이고 실질적인 개선방안이 마련될 수 있도록 중앙정부에 건의 중에 있으며, 모아타운 사업이 안정적으로 자리잡을 수 있도록 시의회 차원에서도 다각적인 방안을 마련하겠다.”고 말했다.

 이어 민병주 위원장은 주거상향 등 주거약자와의 동향 정책을 구현하기 위해 서울시의회 주택공간위원회 위원장으로서 서울시 관계부서와 협의하는 등 지속적으로 관심을 기울이겠다고 밝혔다.